Hay una pregunta que casi nadie hace antes de empezar a construir. No es cuanto va a costar, ni cuanto tarda, ni si el arquitecto tiene buen gusto. Es esta: ¿en que orden contrato a cada persona?
El orden no parece importante. Pero es, probablemente, la decision que mas impacta el resultado final de un proyecto de construccion. Hacerlo al reves — y hay una sola forma correcta — no es un error que se detecta al inicio. Se detecta seis meses despues, cuando el presupuesto ya se fue, el diseño no se puede modificar sin demoler, y el arquitecto y el constructor llevan semanas en desacuerdo sobre quien tiene razon.
Este articulo explica el orden correcto, por que cada paso va donde va, y las señales de que estas a punto de cometer el error mas comun del cliente que construye por primera vez.
El error mas frecuente: contratar al constructor primero
Suena logico. El constructor "sabe de construccion." Conoce el terreno, tiene cuadrillas disponibles, ha visto cien proyectos parecidos. La tentacion de llamarlo primero es comprensible — da la sensacion de que las cosas avanzan.
El problema es que el constructor construye. No diseña. Y si lo llamas antes de tener un diseño terminado, estas pagandole a alguien para que ejecute algo que todavia no existe. Cada decision que no esta en los planos se convierte en una decision que se toma en obra, bajo presion, sin calcular el impacto en costo.
Lo que parece velocidad es, en realidad, deuda. Una deuda que pagas despues, con intereses.
El lote: antes que todo
Antes de llamar a cualquier profesional, hay algo mas urgente: entender el lote. No comprarlo a ciegas y luego diseñar encima. Entenderlo.
El Oriente Antioqueno tiene una topografia particular. Hay lotes con pendientes que obligan a cimentaciones especiales. Hay zonas con nivel freatico alto que encarecen los semisotanos. Hay suelos con capacidades de carga que limitan cuantos pisos puedes construir sin una solucion estructural costosa. Y hay servidumbres, linderos y retiros que definen cuanto del area total del lote puedes usar realmente.
Un arquitecto puede leer todas estas variables antes de que firmes la escritura. Muchos clientes no lo contratan para eso. Contratan a alguien de su confianza para que los acompañe al lote una tarde, oyen "este terreno se ve bien" y firman. Dos años despues, descubren que el "terreno que se veia bien" tenia un drenaje que obligo a rediseñar la cimentacion y les costo 80 millones adicionales.
Antes de comprar un lote, paga una consultoria de pre-diseño. Un arquitecto puede evaluar el potencial real del terreno en dos o tres dias. Ese costo — tipicamente entre dos y cinco millones de pesos — es la inversion mas barata de todo el proyecto.
El arquitecto: segundo, y con tiempo
Una vez tienes el lote y lo entiendes, el arquitecto entra. Y entra con tiempo suficiente para hacer su trabajo bien.
"Con tiempo suficiente" no es un detalle menor. El diseño arquitectonico completo de una casa de lujo — con todos sus planos de detalle, memorias, especificaciones y coordinacion de disciplinas — toma entre tres y seis meses segun la complejidad. Intentar comprimirlo en seis semanas porque "el constructor ya esta listo" es garantia de diseño incompleto, que luego se completa en obra, que luego genera sobrecostos. Es exactamente la trampa numero uno del articulo anterior de este blog.
El arquitecto hace cosas que el constructor no puede hacer, y que la mayoria de clientes no saben que necesitan:
- Traduce tu vision a un programa arquitectonico. Cuantos cuartos, que relaciones entre espacios, cuanta iluminacion natural, que orientacion, como se mueve la familia dentro de la casa. Esto no es dibujar paredes — es definir como vas a vivir.
- Coordina las disciplinas tecnicas. La estructura, las instalaciones electricas, el sistema hidrosanitario, el gas, el sistema contra incendios si aplica. Cuando estas disciplinas no estan coordinadas antes de llegar a obra, se topan en sitio — y arreglar un tope en sitio cuesta diez veces mas que resolverlo en planos.
- Protege tu inversion legal y tecnicamente. Licencias, normas de construccion, retiros, alturas maximas, densidades. Una casa que se construye sin licencia no se puede vender, no la financia ninguna entidad, y puede ser objeto de orden de demolicion.
Hay clientes que ven al arquitecto como "el que hace los planos para la licencia." Eso es reducirlo a un tramitador. El arquitecto bien usado — con tiempo y con toda la informacion del proyecto — es la persona que determina si tu casa funciona, si dura, y si vale lo que te costo.
El constructor: tercero, y con diseño completo en mano
El constructor entra cuando los planos estan terminados. No antes. No "mientras avanzan." Cuando estan terminados.
Por una razon simple: el presupuesto de un constructor es tan bueno como los planos que le entregaste. Si los planos tienen vacios, el presupuesto tiene vacios. Si los planos no especifican los acabados, el presupuesto asume los mas baratos — o los mas caros, dependiendo de quien te esta cotizando. En cualquier caso, el precio que firmas no es el precio que pagas.
Un constructor que recibe planos completos — arquitectonicos, estructurales, MEP, con especificaciones de materiales y acabados — puede cotizar con precision. Puede comprometerse con un precio fijo. Puede presentarte un cronograma de compras y de obra que se sostenga durante la ejecucion.
Un constructor que recibe un boceto y empieza a construir "mientras se afina el diseño" no puede hacer nada de eso. No porque sea malo, sino porque no tiene la informacion que necesita para hacerlo.
Cuando el arquitecto y el constructor trabajan juntos desde el inicio
El orden correcto es lote, luego arquitecto, luego constructor. Pero hay una variante que funciona mejor aun cuando la situacion lo permite: que el arquitecto y el constructor trabajen como un equipo integrado desde la fase de diseño.
En este modelo, el constructor entra durante el diseño — no para ejecutar, sino para aportar criterio constructivo. Para decir "este detalle de la viga es tecnicamente correcto pero le va a agregar el 40% al costo; hay una solucion equivalente que hace lo mismo por la mitad." Para identificar, mientras aun se puede cambiar en planos, los materiales que tienen cuatro meses de entrega y que van a retrasar la obra si no se piden ya.
Este modelo — que en el mundo de la construccion se conoce como diseño-construccion integrado — elimina la etapa en que el constructor ve el plano del arquitecto por primera vez y dice "esto no se puede hacer." O peor: que no lo diga y lo haga mal.
Es el modelo con el que trabajamos en Plan-O. Arquitecto y constructor en la misma mesa desde el dia uno, con un modelo BIM 7D compartido donde las decisiones de uno no contradicen las del otro.
Las preguntas que debes hacerle a tu arquitecto antes de contratar
¿Quien hace la coordinacion de disciplinas?
Si la respuesta es "eso lo hace cada especialista por su lado," tienes un arquitecto que diseña pero no coordina. En proyectos de lujo, la coordinacion no es opcional: es lo que evita que el plomero rompa la viga que acaba de terminar el estructuralista. Exige que el arquitecto te muestre como integra los planos de todas las disciplinas — idealmente en un modelo digital unico.
¿Que incluye exactamente el proyecto arquitectonico?
Un proyecto completo incluye planos de planta, cortes, fachadas, detalles constructivos, memorias de calculo, especificaciones de materiales y acabados, y planos de cada disciplina tecnica. Si el arquitecto te describe solo "los planos de planta y la licencia," lo que te va a entregar no es suficiente para que un constructor cotice con precision. La mitad del sobrecosto de las obras viene de planos incompletos.
¿Has trabajado con constructores durante la etapa de diseño?
Esta pregunta revela si el arquitecto entiende que su trabajo no termina cuando entrega los planos. Un arquitecto que nunca ha tenido un constructor en la mesa durante el diseño probablemente diseña cosas que se ven bien en papel pero que son costosas, lentas o tecnicamente complejas de ejecutar. El diseño mas bonito es el que se puede construir bien, a tiempo y dentro del presupuesto.
Las preguntas que debes hacerle a tu constructor antes de contratar
¿Puedes darme un precio fijo con estos planos?
Un constructor serio, con planos completos en mano, puede darte un presupuesto por precio fijo mas imprevistos claramente definidos. Si te dicen "hay que ir viendo segun avanza la obra," o si el presupuesto tiene demasiadas partidas en "por administracion," lo que te estan diciendo es que el riesgo del precio lo asumes tu. Eso no es una propuesta seria para un proyecto de lujo.
¿Como manejas los cambios en obra?
Los cambios son inevitables. La pregunta no es si van a existir, sino como se gestionan cuando aparecen. Un constructor sin un proceso formal de ordenes de cambio — documento escrito con impacto en costo y tiempo antes de ejecutar — es un constructor que acumula "adicionales verbales" que se cobran al final, cuando ya no puedes negociar. Los proyectos que se pasan del presupuesto casi siempre tienen este patron.
En proyectos gestionados con metodologia integrada — diseño y construccion en un mismo equipo, modelo BIM desde el inicio — el numero de ordenes de cambio por proyecto se reduce en promedio un 70% frente al modelo tradicional de arquitecto y constructor contratados por separado. Menos cambios significa menos sobrecosto, menos retrasos y menos discusiones.
El resumen que vale la pena guardar
Si tienes un lote y estas pensando en construir, el orden es este:
- Antes de comprar el lote: paga una consultoria de pre-diseño. Un arquitecto puede decirte si el lote tiene el potencial que necesitas y que limitaciones tiene. Es la inversion mas barata del proyecto.
- Una vez tienes el lote: contrata al arquitecto para el diseño completo. No lo apures. Dale el tiempo que necesita para entregar planos que el constructor pueda usar sin suposiciones.
- Con el diseño completo: llama al constructor. Pidele un presupuesto itemizado, un cronograma de obra y compras, y un proceso formal de ordenes de cambio.
- Si es posible: busca un esquema donde arquitecto y constructor trabajen integrados desde el diseño. El ahorro en tiempo, costo y friccion justifica siempre el esfuerzo de encontrar ese equipo.
La construccion de una casa de lujo es un proceso con muchas variables. Pero hay decisiones que simplifican todo lo demas. El orden en que contratas es una de ellas. Tomala bien desde el inicio y el resto del proyecto tiene una base solida. Tomala al reves y estaras corrigiendo ese error durante los proximos dos años.
Tu casa sonada sin sorpresas no empieza el dia que arranca la excavadora. Empieza el dia que defines a quienes llamas primero y en que orden.
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